Une assurance loyers impayés (GLI) couvre les loyers que le locataire cesse de payer, les frais de procédure et souvent les dégradations. Elle est souscrite par le bailleur, pas par le locataire. Son coût oscille entre 2 % et 4,5 % du loyer annuel charges comprises, selon la formule retenue. Elle n'est pas cumulable avec un garant physique, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti : c'est l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui le pose.
Vous avez trouvé un locataire sérieux. Il propose un garant. Vous hésitez : un garant familial est gratuit, mais il peut refuser de payer, changer de situation ou disparaître. Une assurance coûte quelque chose chaque mois, mais elle déclenche une procédure sans que vous ayez à courir après un proche du locataire.
Ce n'est pas une question de confiance. C'est une question de mécanique.
Qu'est-ce que la GLI couvre exactement ?
La GLI est un contrat souscrit par le propriétaire bailleur pour se prémunir contre le principal risque de la location : un locataire qui ne paie plus.
Elle est souscrite par le propriétaire bailleur, pas par le locataire. Elle couvre le loyer impayé, les charges, et selon les formules les dégradations locatives et les frais de contentieux.
La procédure est gérée par l'assureur. Une fois le sinistre déclaré, c'est lui qui met en demeure, suit la procédure judiciaire si nécessaire et indemnise le bailleur. Vous n'avez pas à poursuivre vous-même votre locataire ni à appeler son garant.
Quels plafonds et quelle durée d'indemnisation ?
Les contrats varient sensiblement selon le niveau de couverture choisi.
| Formule | Taux indicatif | Ce qui est couvert |
|---|
| Standard (impayés seuls) | 2,0 % – 2,8 % | Loyers impayés + protection juridique |
| Complète (avec dégradations) | 2,8 % – 3,5 % | + détérioration du logement |
| Premium | 3,5 % – 4,5 % | + options vacance ou tous risques |
Visale, de son côté, couvre jusqu'à 36 mois d'impayés maximum et plafonne les dégradations à 2 mois de loyer. Les GLI privées offrent des plafonds plus élevés — souvent entre 70 000 € et 100 000 € — et des durées pouvant atteindre 24 à 36 mois selon les contrats.
Le déclenchement intervient généralement après 1 à 3 mensualités impayées. Vérifiez ce délai dans les conditions générales avant de signer : certains contrats exigent deux mois complets d'impayé avant toute indemnisation.
Quelles conditions doit remplir le locataire pour que la GLI joue ?
C'est le point le plus souvent mal compris. La GLI n'est pas un filet universel. La première cause de refus de prise en charge : au moment du sinistre, l'assureur réexamine le dossier et constate que le taux d'effort dépasse 33 %, ou que le CDD était trop court, ou que les pièces n'étaient pas à jour.
L'assureur étudie le dossier à la souscription. Mais il le réexamine aussi lors du sinistre. Un dossier mal constitué expose à une déchéance de garantie au pire moment.
Les critères habituels sont les suivants : taux d'effort (loyer charges comprises ≤ 33 % des revenus nets), revenus nets au moins égaux à trois fois le loyer, situation professionnelle stable — CDI hors période d'essai, fonctionnaire, retraité ou indépendant justifiant de revenus stables —, et justificatifs complets.
La plupart des assureurs retiennent un plafond de 33 %, quelques-uns acceptant d'aller jusqu'à 37 % pour certains profils.
Un exemple concret. Un locataire gagne 2 800 € nets par mois. Il vise un appartement loué 900 € charges comprises. Son taux d'effort est de 32,1 %. Il passe. S'il vise 1 000 € charges comprises, son taux atteint 35,7 % : il sort des critères standard. Deux loyers voisins, deux réponses différentes.
Un dossier qui ne respecte pas le taux d'effort ou les exigences de stabilité professionnelle expose à une déchéance de garantie en cas de sinistre. Constituer un dossier complet et horodaté dès la signature du bail est donc indispensable.
Peut-on souscrire une GLI pour un locataire déjà en place ?
Oui, sous condition. Le locataire doit être à jour de ses loyers depuis au moins six mois consécutifs, présenter un dossier conforme aux critères de l'assureur, et fournir les six dernières quittances.
Peut-on cumuler une GLI et un garant physique ?
Non, sauf exception précise. L'article 22-1, alinéa 6, de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de cumuler une caution personnelle et une garantie loyer impayé. Si le bailleur souscrit une assurance GLI, il ne peut pas, en parallèle, exiger une caution d'un tiers — sauf deux exceptions : le locataire est étudiant ou apprenti.
Avec la loi ALUR du 27 mars 2014, la législation prévoit la nullité du cautionnement lorsque le propriétaire demande une quelconque forme de garantie supplémentaire à son locataire, sauf s'il est étudiant ou apprenti.
Concrètement : si vous avez souscrit une GLI et exigé un garant, la caution ne vaut rien juridiquement. L'assureur couvre ; le garant, non. Le choix entre les deux se fait avant la signature du bail.
Comment fonctionne Visale, et quand la choisir plutôt que la GLI ?
Visale est une garantie de cautionnement gérée par Action Logement. Elle est gratuite pour le bailleur et pour le locataire. Mais elle n'est pas ouverte à tous.
Sont éligibles les jeunes de 18 à 30 ans quelle que soit leur situation, les salariés de plus de 30 ans sous conditions — embauché depuis moins de 6 mois, revenus nets jusqu'à 1 710 €/mois, en mobilité professionnelle, ou en possession d'une promesse d'embauche de moins de 3 mois — et les travailleurs saisonniers.
Depuis le 6 janvier 2026, la garantie couvre les trois premières années d'occupation, une durée cohérente avec les données Visale démontrant que 96 % des baux signés prennent fin avant 36 mois.
Action Logement a annoncé une évolution de Visale : la garantie est désormais concentrée sur les trois premières années du bail, avec des plafonds de loyers revalorisés, notamment jusqu'à 1 940 euros en Île-de-France.
| Zone | Plafond loyer CC (2026) |
|---|
| Île-de-France | 1 940 € |
| Agglomérations > 100 000 hab., Corse, DROM | 1 575 € |
| Reste du territoire | 1 365 € |
Source : visale.fr, évolutions 2026.
Le bail ne peut pas être couvert par d'autres garanties : ni caution physique ni assurance GLI ne peuvent coexister avec Visale sur un même bail.
Visale convient donc bien aux profils jeunes, aux CDI récents et aux revenus modestes. La GLI privée s'impose quand le locataire ne rentre pas dans ces cases — profil senior, revenus confortables, CDI confirmé — ou quand le loyer dépasse le plafond Visale.
Pour une colocation meublée, Visale s'applique bail par bail. En colocation, le plafond de loyer s'applique à chaque quote-part individuellement. Chaque colocataire fait sa propre demande de visa, évaluée sur ses seules ressources. Cela mérite d'être anticipé lors du montage : notre article sur le choix entre bail unique et baux individuels en colocation détaille les conséquences de chaque montage.
Quel est l'effet sur le cashflow net ?
La prime GLI est une charge. Elle réduit mécaniquement le cashflow. Mais elle est déductible fiscalement.
L'ensemble des primes d'assurance se rapportant à un immeuble dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, selon le régime réel d'imposition, sont déductibles pour leur montant réel et justifié. L'article 31 du Code général des impôts prévoit que les primes d'assurance supportées par le propriétaire-bailleur sont déductibles pour leur montant réel.
En location meublée (LMNP), toutes les primes d'assurance liées au bien sont déductibles, sans seuil d'amortissement, dont la garantie loyers impayés.
La déduction ne rend pas la prime gratuite. Elle réduit la base taxable. Votre expert-comptable peut calculer l'économie réelle selon votre tranche marginale d'imposition — cela dépend de votre régime (réel foncier, LMNP réel) et de votre situation fiscale personnelle.
Prenons un exemple illustratif. Un appartement loué 1 200 € charges comprises en Île-de-France. Une GLI à 3 % représente 432 € par an, soit 36 € par mois. En face, un seul mois d'impayé non couvert coûte 1 200 €. L'équation est simple : trois années de prime sont remboursées par un seul mois de loyer récupéré. Ce raisonnement ne tient que si le dossier locataire est conforme et la prime effectivement déductible.
Pour aller plus loin sur la construction du cashflow net, notre article sur les cinq leviers pour redresser un cashflow négatif reprend la méthode poste par poste.
Un aléa persiste quelle que soit la garantie choisie : la vacance entre deux locataires, elle, n'est pas couverte par la GLI standard. Notre article sur la vacance locative revient sur les moyens de la limiter.
Ce qu'il faut retenir
- La GLI couvre les loyers impayés, les frais de procédure et souvent les dégradations ; son coût varie entre 2 % et 4,5 % du loyer annuel charges comprises selon la formule.
- L'assureur exige un locataire solvable : taux d'effort inférieur à 33 %, revenus au moins égaux à trois fois le loyer, situation professionnelle stable.
- GLI et caution physique ne peuvent pas coexister sur un même bail, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti — l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 rend la caution nulle en cas de cumul.
- Visale est une alternative gratuite, réservée à des publics ciblés ; depuis le 6 janvier 2026, elle couvre les trois premières années du bail, avec un plafond de loyer porté à 1 940 € en Île-de-France.
- La prime GLI est déductible fiscalement au régime réel, en revenus fonciers comme en BIC meublé.
Les montants de cet article sont des exemples illustratifs et ne préjugent d'aucune opération réelle. Consultez un expert-comptable pour valider l'impact fiscal dans votre situation.