Un mois de vacance par an, c'est 8,3 % de votre revenu locatif annuel qui disparaît. Sur un bien loué 1 200 € par mois, cela représente 1 200 € de recette en moins, auxquels s'ajoutent les mensualités de crédit qui continuent à courir. La simulation à 12 mois sur 12 n'est pas fausse : elle est optimiste. D'après l'OLAP (Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne), calculé sur 60 195 observations parisiennes, la durée de vacance moyenne entre deux locataires atteint 60 jours pour un studio et 67 jours pour un deux-pièces. Ni une catastrophe ni une fatalité : une donnée à intégrer dès la simulation initiale.
Votre tableur affiche un cash-flow à l'équilibre. Vous êtes satisfait. Puis le premier locataire part, les travaux de remise en état prennent trois semaines, et le bien reste vide six semaines de plus. Le mois suivant, la mensualité sort du compte quand même.
Combien coûte réellement un mois de vacance sur un bien type Île-de-France ?
Partons d'un appartement meublé en première couronne, acheté 280 000 € tout compris, loué 1 100 € par mois. Le revenu annuel théorique à 12 mois sur 12 est de 13 200 €.
Un mois de vacance ramène ce revenu à 12 100 €. La perte sèche est de 1 100 €, soit 8,3 % du revenu annuel.
Mais ce chiffre ne dit pas tout. Si la mensualité de crédit est de 850 €, ce mois vide coûte en réalité 1 100 € de recette perdue plus 850 € de charge payée sans contrepartie, soit 1 950 € d'impact sur la trésorerie du mois concerné.
| Hypothèse | Revenu annuel | Perte vacance 1 mois | Impact cashflow sur le mois |
|---|---|---|---|
| 12 mois sur 12 à 1 100 € | 13 200 € | — | +250 € (loyer − mensualité) |
| 11 mois loués, 1 vacant | 12 100 € | −1 100 € | −850 € (mensualité sans loyer) |
| 10 mois loués, 2 vacants | 11 000 € | −2 200 € | −850 € × 2 mois |
Sur une colocation en première couronne avec quatre chambres à 580 € chacune — soit 2 320 € de loyer global, proche du loyer moyen en Île-de-France observé par LocService.fr en 2025 pour ce type de produit —, le calcul se transforme : le départ d'un seul colocataire n'entraîne qu'une perte partielle de 580 €, pas une vacance totale. C'est l'un des avantages structurels de la colocation que nous détaillons dans notre comparatif entre colocation et meublé classique.
Pourquoi la vacance dure-t-elle plus longtemps que prévu ?
Le préavis ne garantit pas une relocation immédiate
En zone tendue (dont l'ensemble de l'agglomération parisienne), le préavis du locataire est réduit à un mois. C'est peu. Mais d'après l'étude de l'OLAP portant sur 60 195 observations parisiennes, moins de la moitié des studios et des deux-pièces se relouent dans ce délai. Pour les autres, la vacance dépasse deux mois, préavis compris.
La raison est simple : publier l'annonce, planifier les visites, sélectionner le dossier, rédiger le bail — tout cela prend du temps. Et si des travaux de remise en état s'imposent entre deux locataires, la fenêtre s'élargit encore.
Le prix est la première cause de vacance prolongée
Un loyer mal positionné coûte cher. L'OLAP le chiffre sans ambiguïté : les biens tarifés 5 % au-dessus du loyer médian restent vacants en moyenne 60 à 67 jours, contre 25 jours pour les biens alignés sur le marché.
Le réflexe est pourtant courant : compenser une mensualité de crédit élevée par un loyer optimiste. Le résultat est inverse. Deux mois de vacance à 1 100 € de loyer mensuel représentent 2 200 € de pertes. Une réduction de 50 € par mois sur 12 mois ne représente que 600 € de manque à gagner. Le calcul est brutal mais clair.
À Paris et dans les communes où l'encadrement des loyers s'applique, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral sur la base des données de l'OLAP. Ce plafond est une contrainte, mais aussi un repère utile pour positionner le bien correctement dès le départ. Voir notre article sur l'encadrement des loyers à Paris pour les détails de calcul.
La saisonnalité crée des fenêtres à risque
Le marché locatif suit le calendrier scolaire. En mai-juin, les étudiants libèrent leurs studios : l'offre augmente brusquement, la demande chute. En août-septembre, la situation s'inverse avec la rentrée.
Un bien libéré en juillet, dans un segment étudiant ou jeunes actifs, peut attendre six à huit semaines avant de trouver preneur — même en zone tendue. C'est le moment où la concurrence est la plus forte entre biens similaires.
L'état du logement pèse sur la durée de relocation
Un appartement vieillissant se loue moins vite et moins cher. Les candidats comparent : à loyer équivalent, ils choisissent le bien le mieux entretenu. Un investisseur qui diffère les travaux de rafraîchissement allonge mécaniquement la vacance suivante.