Pour un investissement locatif en 2026, les banques ne demandent pas d'apport réglementaire minimum. Elles exigent en revanche que vous couvriez des frais qu'elles financent rarement : les droits de mutation, la garantie du prêt, et souvent une partie des travaux. La décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021 plafonne le taux d'effort à 35 % des revenus nets et la durée à 25 ans, deux conditions cumulatives confirmées lors de la réunion du HCSF du 15 septembre 2026. Le loyer attendu s'ajoute à vos revenus, mais les banques n'en retiennent généralement que 70 % — une pratique répandue, pas une règle de droit.
Vous avez déjà un crédit sur votre résidence principale. Vous souhaitez acheter un premier bien locatif. Vous cherchez à savoir de combien vous avez besoin en poche avant de rencontrer un banquier.
La réponse ne tient pas dans un seul chiffre : elle dépend du prix du bien, du département où vous achetez, du type de garantie retenu et de vos crédits en cours. Voici comment poser le calcul correctement.
À quoi sert l'apport dans un dossier locatif ?
L'apport n'est pas une condition légale. Il remplit une fonction pratique : financer ce que la banque refuse de prêter.
Trois postes structurent cette enveloppe.
Les frais de notaire. Ils représentent entre 7 et 8,5 % du prix dans l'ancien en 2026. La part la plus importante est constituée des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Depuis l'article 116 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025), les départements peuvent relever leur taxe départementale de 4,5 % à 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Dans les départements ayant voté cette hausse — près de 90 selon les sources notariales — le taux global des DMTO atteint environ 6,32 %, auquel s'ajoutent les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %. Point important : les primo-accédants achetant leur résidence principale en sont exonérés. Un investisseur locatif, non.
La garantie du prêt. La banque exige toujours une sûreté. Deux formes dominent : la caution (environ 1 à 1,5 % du capital emprunté, partiellement restituée en fin de prêt) et l'hypothèque (environ 1,5 à 2 %, à fonds perdus, avec des frais de mainlevée en cas de revente anticipée). La caution est aujourd'hui la plus courante pour sa souplesse.
Les travaux, si la banque ne les finance pas. Certains établissements intègrent les travaux dans le prêt immobilier ; d'autres les excluent ou les limitent. Dans ce cas, ils pèsent sur l'apport.
Un repère concret : sur un bien à 300 000 € dans un département ayant voté la hausse des DMTO, les frais de notaire dépassent 23 000 €. Ajoutez 3 000 à 4 500 € de garantie sur un emprunt de 270 000 €. L'apport minimal pour ne financer que ces postes avoisine 27 000 €, soit un peu moins de 10 % du prix.
Comment le taux d'effort s'applique-t-il quand on a déjà un crédit ?
La décision du HCSF du 29 septembre 2021 pose deux conditions cumulatives : le taux d'effort ne dépasse pas 35 % et la maturité du crédit ne dépasse pas 25 ans. Ces règles valent pour tout crédit immobilier résidentiel, investissement locatif comme résidence principale.
Le taux d'effort se calcule ainsi : toutes les charges de crédit mensuelles (assurance emprunteur incluse), divisées par les revenus nets mensuels retenus par la banque.
« Toutes les charges » signifie : le remboursement de votre résidence principale, la future mensualité du prêt locatif, et tout crédit en cours — crédit auto, prêt travaux, crédit à la consommation. Rien ne sort du numérateur.
Exemple : un salarié avec 5 500 € de revenus nets mensuels, 1 100 € de mensualité sur sa résidence principale et 200 € de crédit auto. Il envisage d'emprunter 220 000 € sur 25 ans pour un locatif. Hypothèse d'assurance : 65 € par mois. Nouvelle mensualité : environ 1 080 € + 65 € = 1 145 €.
| Poste | Montant mensuel |
|---|
| Résidence principale | 1 100 € |
| Crédit auto | 200 € |
| Nouveau prêt locatif (capital + assurance) | 1 145 € |
| Total charges | 2 445 € |
| Revenus nets retenus (sans les loyers) | 5 500 € |
| Taux d'effort | 44,5 % — hors critère |
Ce dossier ne passe pas. Solder le crédit auto de 200 € fait descendre le taux à 40,8 % : toujours hors critère. Il faudrait soit réduire le montant emprunté, soit augmenter les revenus pris en compte — c'est là qu'intervient le loyer attendu.
Les banques disposent d'une marge de dérogation sur 20 % de leur production trimestrielle, mais lors de la réunion du 15 septembre 2026, le HCSF a confirmé que cette marge est majoritairement réservée aux résidences principales. La porte existe pour le locatif ; elle est étroite.
Lisez notre article sur la préparation du dossier bancaire pour un investissement locatif pour le détail des pièces à réunir et l'ordre des démarches.
Pourquoi les banques ne retiennent que 70 % des loyers ?
Un loyer promis n'est pas un salaire. Entre la signature du bail et le premier virement, un appartement peut rester vacant. Entre deux locataires, il l'est presque toujours quelques semaines. Les charges non récupérables, les impayés et la fiscalité viennent ensuite rogner la recette nette.
Pour tenir compte de ces aléas, la quasi-totalité des banques appliquent une pondération : elles ne retiennent que 70 % du loyer prévisible dans le calcul du taux d'effort. C'est une pratique bancaire répandue, pas une obligation de droit inscrite dans la décision HCSF.
Cette décote couvre le risque de vacance locative, les impayés et les charges non récupérables sur le locataire.
Reprenons l'exemple précédent avec un loyer attendu de 1 200 € par mois. La banque retient 70 % : 840 €.
| Poste | Montant mensuel |
|---|
| Résidence principale | 1 100 € |
| Crédit auto | 200 € |
| Nouveau prêt locatif (capital + assurance) | 1 145 € |
| Total charges | 2 445 € |
| Revenus nets salariaux | 5 500 € |
| Loyers retenus (70 % × 1 200 €) | + 840 € |
| Revenus totaux retenus | 6 340 € |
| Taux d'effort | 38,6 % — encore hors critère |
Le loyer améliore le dossier, mais ne suffit pas seul. Solder le crédit auto porte le taux à 35,2 % : le dossier frôle le seuil. Choisir un bien plus petit, avec un emprunt de 190 000 € et une mensualité assurance comprise de 990 €, ferait passer le taux d'effort à 34,2 %.
Deux enseignements pratiques. Premier : le loyer ne se soustrait pas de la mensualité, il s'ajoute aux revenus. Un simulateur qui fait le calcul à l'envers produit un chiffre rassurant et faux. Second : les crédits à la consommation pèsent autant que le taux d'intérêt. Solder 200 € de crédit auto par mois vaut souvent plus qu'un demi-point de taux sur le prêt.
Pour comprendre comment le rendement brut et net se calculent sur le bien lui-même, consultez notre article sur le rendement brut, net et net-net.
Quelle garantie choisir et comment son coût affecte-t-il l'apport ?
La garantie protège la banque en cas de défaillance. Elle est systématique pour tout prêt immobilier. Son coût s'ajoute aux frais de notaire dans l'enveloppe à financer sur fonds propres.
| Garantie | Coût indicatif | Acte notarié | Frais de mainlevée | Restitution possible |
|---|
| Caution (ex. Crédit Logement) | 1 à 1,5 % du capital | Non | Aucun dans la plupart des cas | Partielle (~75 % du fonds mutuel) |
| Hypothèque | 1,5 à 2 % du capital | Oui | Environ 0,7 à 1 % du capital restant | Non |
| Hypothèque légale spéciale du prêteur | 0,5 à 1 % du capital | Oui | Oui | Non |
La caution est aujourd'hui la forme la plus courante. Elle ne nécessite pas d'acte notarié, ce qui simplifie la procédure. Une partie du fonds mutuel de garantie est restituée à l'échéance du prêt, si aucun incident n'est survenu.
L'hypothèque reste pertinente pour un investisseur qui prévoit de conserver le bien sur toute la durée du prêt et sans refinancement intermédiaire : aucun frais de mainlevée à craindre à terme. En revanche, si vous envisagez une revente dans cinq à huit ans, les frais de mainlevée chez le notaire alourdissent la facture.
Pour un prêt de 220 000 €, la caution représente entre 2 200 € et 3 300 €, dont une partie sera restituée. L'hypothèque représente entre 3 300 € et 4 400 €, à fonds perdus. L'écart est réel : il entre dans le calcul de l'apport nécessaire.
Si vous vous interrogez sur la structure du financement et la colocation comme levier de rendement, lisez notre comparatif colocation et meublé classique.
Ce qu'il faut retenir
- La décision du HCSF du 29 septembre 2021 plafonne le taux d'effort à 35 % et la durée à 25 ans, deux conditions cumulatives confirmées lors de la réunion du 15 septembre 2026 — elles valent pour le locatif comme pour la résidence principale.
- Les frais de notaire atteignent 7 à 8,5 % du prix dans l'ancien en 2026. L'article 116 de la loi de finances pour 2025 autorise les départements à porter les DMTO à 6,32 % jusqu'au 31 mars 2028 ; les investisseurs locatifs ne bénéficient pas de l'exonération réservée aux primo-accédants.
- Le loyer attendu s'ajoute aux revenus au dénominateur du taux d'effort. Les banques n'en retiennent généralement que 70 % — une pratique répandue pour couvrir le risque de vacance et les charges.
- Tous les crédits en cours comptent : crédit auto, prêt travaux, crédit renouvelable s'additionnent aux charges. Solder un crédit à la consommation peut faire passer un dossier plus sûrement qu'une négociation de taux.
- L'apport minimal couvre au moins les frais de notaire et la garantie du prêt, soit souvent 10 % du prix total dans les départements ayant voté la hausse des DMTO.
Les montants de cet article sont des exemples construits à des fins pédagogiques. Ils ne préjugent d'aucune opération réelle et peuvent varier selon le département, le profil emprunteur et la politique de l'établissement. Rapprochez-vous d'un expert-comptable pour toute décision fiscale et d'un courtier pour le montage financier.