Rendement brut, net, net-net : que faut-il calculer

Le rendement brut est le rapport entre les loyers annuels et le coût total de l'opération. Le rendement net déduit les charges, le net-net déduit aussi les impôts, et le cash-flow indique ce qui reste réellement sur le compte une fois le crédit payé. Sur un même bien, l'écart entre le premier et le dernier chiffre dépasse souvent quatre points.

Une annonce affiche 8 % de rendement. Un simulateur confirme. Deux ans plus tard, l'appartement coûte de l'argent tous les mois.

Personne n'a menti. Le chiffre de l'annonce et l'argent réellement gagné ne mesurent simplement pas la même chose.

Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?

Sur votre fiche de paie, il y a un salaire brut et un salaire net. Le brut, c'est avant les cotisations. Le net, c'est ce qui arrive sur votre compte. Personne ne fait ses courses avec le brut.

L'immobilier fonctionne pareil, avec un étage de plus.

• Le rendement brut, c'est le chiffre de l'annonce.
• Le rendement net, c'est après les charges.
• Le rendement net-net, c'est après les impôts.
• Le cash-flow, c'est ce que vous voyez vraiment sur votre compte à la fin du mois.

Prenons un cas concret et suivons-le jusqu'au bout.

Comment calculer le rendement brut d'un bien locatif ?

Un appartement en colocation en première couronne parisienne. Prix, frais de notaire, travaux et meubles compris : 300 000 €. Il se loue 2 000 € par mois, soit 24 000 € par an.

Le calcul est simple : 24 000 ÷ 300 000 × 100 = 8 %.

Ce chiffre ne tient compte de rien d'autre. Ni des charges, ni des impôts, ni du crédit.

Attention à un piège fréquent. Si on calcule sur le seul prix d'achat, sans les frais ni les travaux, le même bien affiche 9,6 %. Rien n'a changé sauf la méthode. Vérifiez toujours ce qu'on a mis dans les 300 000 €.

Le brut garde une utilité : il permet de comparer deux biens entre eux, parce qu'il ne dépend pas de votre situation personnelle. C'est son seul usage sérieux — comparer, pas prévoir.

Quelles charges déduire pour obtenir le rendement net ?

Un logement coûte de l'argent à détenir, même quand il est loué.

Quelles charges ne sont pas récupérables sur le locataire ?

Une liste officielle, fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, dit exactement ce que vous pouvez refacturer au locataire. Tout ce qui n'y figure pas reste pour vous, et une clause de bail qui prétend le contraire ne vaut rien.

Restent donc à votre charge, sans exception :

• la taxe foncière
• l'assurance propriétaire non occupant
• les honoraires du syndic
• le ravalement, la toiture, les gros travaux

En meublé, s'ajoutent la cotisation foncière des entreprises, les frais de gestion si vous déléguez, et le comptable.

Comment provisionner la vacance locative ?

Entre deux locataires, il se passe souvent trois ou quatre semaines. Les charges, elles, continuent. Une projection sérieuse met cet argent de côté à l'avance au lieu de faire comme si ça n'arrivait jamais.

Sur notre exemple, l'année complète :

Il reste 24 000 − 6 520 = 17 480 €. Sur ce bien à 300 000 € loué 2 000 € par mois, le rendement net après charges s'établit à 5,83 %.

Plus de deux points ont disparu. Et rien d'anormal ne s'est produit.

Comment calculer le rendement net-net après impôts ?

Les loyers d'une location meublée sont imposés. Deux régimes existent.

Le micro-BIC est le plus simple : l'administration considère que la moitié de vos loyers part en charges, et vous n'êtes imposé que sur l'autre moitié. D'après Service-Public.fr, il s'applique tant que vous encaissez moins de 77 700 € par an ; le ministère de l'Économie indique que ce seuil est porté à 83 600 € à partir de 2026.

Le régime réel permet de déduire vos charges réelles et d'amortir le bien, ce qui réduit fortement l'impôt pendant plusieurs années. Il demande un comptable.

Sur notre exemple au micro-BIC, avec un taux d'imposition de 30 % : environ 5 832 € d'impôts par an, prélèvements sociaux compris. Sur ce même bien, le rendement net-net, après charges et après impôts, descend à 3,88 %.

Le taux des prélèvements sociaux dépend du mode de location, et l'écart est récent. D'après Service-Public.fr, les revenus d'une location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux sur les revenus de 2026, contre 17,2 % pour les revenus fonciers d'une location nue. L'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la contribution sociale généralisée de 9,2 % à 10,6 %, en maintenant l'ancien taux pour les seuls revenus fonciers. Sur les 12 000 € imposables de notre exemple, cet écart de 1,4 point représente 168 € par an.

Le choix entre les deux régimes se fait au cas par cas, avec un expert-comptable. Il dépend de vos charges, de votre crédit et de la durée pendant laquelle vous comptez garder le bien.

Qu'est-ce que le cash-flow et comment le calculer ?

Aucun des trois chiffres précédents ne tient compte du crédit. C'est pourtant lui qui décide si l'opération tient toute seule.

300 000 € empruntés sur 25 ans à 3,5 %, cela fait 1 502 € par mois, soit 18 022 € par an.

Le compte final :

24 000 − 6 520 − 5 832 − 18 022 = −6 374 € par an, soit environ −531 € par mois de trésorerie à sortir de votre poche sur ce bien à 300 000 €.

Un bien annoncé à 8 % vous demande donc de sortir 531 € de votre poche chaque mois. C'est la mauvaise nouvelle, et c'est pour ça que les projections trop optimistes finissent mal.

Mais il y a une nuance décisive.

Sur ces 1 502 € de mensualité, une partie ne part pas en fumée : elle rembourse votre crédit. La première année, 7 644 € de dette disparaissent. Cet argent est devenu votre patrimoine.

Le reste, soit 10 378 €, part en intérêts. Ce montant ne s'obtient pas en multipliant les 300 000 € empruntés par le taux de 3,5 %, ce qui donnerait 10 500 €. Les intérêts se calculent chaque mois sur le capital qui reste dû, et ce capital diminue à chaque mensualité.

Le vrai bilan de l'année : −6 374 + 7 644 = +1 270 €. Et cette part augmente chaque année.

Un cash-flow négatif, ce n'est pas forcément une mauvaise affaire. C'est de l'épargne forcée. Ce qui compte, c'est de le savoir avant de signer, et de vérifier que vous tenez le coup si les taux ou les impôts bougent.

Quelles questions poser devant une simulation de rentabilité ?

Posez-les à n'importe qui vous présente une simulation.

1. Les 300 000 €, ils incluent quoi ? Frais de notaire, travaux et meubles compris, ou juste le prix ?
2. Le loyer annoncé, il vient d'où ? De baux réels dans le quartier, ou d'une estimation ?
3. La taxe foncière, l'assurance et les mois sans locataire sont-ils dans le tableau des charges ?
4. Le cash-flow après crédit et après impôts est-il affiché quelque part ?

Si une réponse manque, le chiffre ne veut rien dire.

Ce qu'il faut retenir

• Le brut sert à comparer deux biens, pas à savoir ce que vous gagnerez.
• Le net enlève les charges. Taxe foncière, assurance et syndic ne se refacturent jamais au locataire.
• Le net-net enlève les impôts. Il dépend de votre situation, donc il ne se compare pas d'une personne à l'autre.
• Le cash-flow est le seul chiffre qui se voit sur un compte en banque. S'il est négatif, une partie est quand même de l'épargne.
• Un rendement sans le détail du calcul ni le tableau des charges n'est pas vérifiable.

Les montants de cet article sont des exemples et ne préjugent d'aucune opération réelle.