Investissement locatif : préparer son dossier bancaire

Un dossier bancaire d'investissement locatif se juge sur trois chiffres. Le taux d'effort, que la décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021 plafonne à 35 % des revenus. L'apport, qui couvre les frais qu'une banque finance rarement, à commencer par les droits de mutation. Le reste à vivre, qu'aucun texte ne définit pour le crédit immobilier et que chaque établissement apprécie selon son propre barème. Point décisif : le loyer attendu s'ajoute à vos revenus, il ne se soustrait pas de la mensualité.

Vous avez fait tourner un simulateur. Il annonce environ 10 % d'endettement et un projet qui passe sans difficulté. La banque calcule 35 % et hésite.

Personne ne s'est trompé. Les deux calculs ne posent pas la même opération, et un seul des deux sert à décider.

Quel taux d'endettement la banque retient-elle pour un investissement locatif ?

La décision du 29 septembre 2021 pose deux conditions cumulatives : le taux d'effort ne dépasse pas 35 % et la maturité du crédit ne dépasse pas 25 ans. Elles valent pour l'investissement locatif comme pour la résidence principale.

Ces seuils ne sont pas absolus : la même décision laisse aux banques 20 % de leur production trimestrielle pour en sortir. Mais la décision du 29 juin 2023 en réserve au moins 70 % aux acquéreurs de leur résidence principale, dont 30 % aux primo-accédants. Il reste 6 % de la production ouverte au locatif, et l'ACPR mesure que les banques en ont utilisé 3,5 % en 2024. La porte existe, elle est étroite.

Une exception intéresse les projets avec travaux : un différé d'amortissement porte la maturité à 27 ans, l'amortissement restant plafonné à 25 ans. La décision du 18 décembre 2023 a abaissé le seuil de travaux ouvrant ce différé de 25 % à 10 % du coût total.

Comment le taux d'effort se calcule-t-il exactement ?

Le glossaire de l'ACPR est explicite : le taux d'effort rapporte les charges annuelles d'emprunt liées à l'endettement total de l'emprunteur — le prêt demandé et tous les emprunts en cours — au revenu annuel net avant impôt du foyer.

Deux mots pèsent. « Total » : crédit auto, prêt travaux et crédit renouvelable comptent. Et « charges maximales sur la période d'amortissement » : c'est la mensualité la plus élevée du tableau qui est retenue.

Prenons un couple avec 6 200 € de revenus nets par mois et un crédit en cours de 1 200 € par mois sur sa résidence principale. Le projet : une colocation en première couronne parisienne, 300 000 € tout compris, financée par 30 000 € d'apport et 270 000 € empruntés sur 25 ans à 3,5 %. La mensualité ressort à 1 352 €, plus une hypothèse d'assurance emprunteur de 80 € par mois, soit 1 432 € prélevés chaque mois.

Les loyers attendus viennent-ils en déduction de la mensualité ?

Non. Ils viennent au dénominateur, du côté des revenus. Les banques n'en retiennent d'ailleurs pas la totalité : elles appliquent une décote, dont chacune fixe le niveau, parce que la vacance locative et les impayés existent. Retenons ici 70 % des 2 000 € de loyer attendu, soit 1 400 €.

Sur ce dossier à 270 000 € empruntés et 2 000 € de loyer attendu, le taux d'effort s'établit à 34,63 % : il passe, de justesse. Un crédit auto de 400 € par mois le porte à 39,89 % et le fait sortir des critères.

Quel apport faut-il prévoir pour un investissement locatif ?

Aucun texte ne fixe d'apport minimum. Ce qu'il doit couvrir, en revanche, se calcule.

D'après les Notaires de France, la taxe de publicité foncière atteint dans l'ancien 6,31 % du prix : 5 % de taxe départementale, 1,20 % de taxe additionnelle communale, et 2,37 % de frais d'assiette assis sur cette taxe. S'y ajoute la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %.

L'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 autorise les départements à relever ce taux départemental de 0,5 point, dans la limite de 5 %, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Les primo-accédants achetant leur résidence principale en sont exonérés. Un investisseur locatif, non.

Un repère : d'après l'ACPR, le prêt couvrait en moyenne 77,7 % de la valeur du bien à l'octroi en 2024, et 16,3 % des prêts dépassaient 100 %. Le financement dit « à 110 % » existe donc, mais reste minoritaire.

Qu'est-ce que le reste à vivre et comment la banque l'apprécie-t-elle ?

Le reste à vivre est ce qui subsiste de vos revenus une fois les charges payées. Aucun texte ne le définit pour le crédit immobilier.

La seule définition légale est ailleurs : l'article L. 731-2 du code de la consommation, en matière de surendettement. La part des ressources nécessaire aux dépenses courantes du ménage n'y peut être inférieure au montant forfaitaire du RSA, et couvre logement, énergie, eau, nourriture, scolarité, garde et frais de santé.

Pour un crédit, chaque banque applique son propre barème, croissant avec la taille du foyer. D'où une conséquence pratique : le loyer de votre résidence principale n'entre pas dans le taux d'effort, puisque ce n'est pas un emprunt, mais il pèse sur le reste à vivre.

Ce qui se prépare ici, ce sont les trois derniers mois de relevés : aucun découvert, aucune dépense atypique, une épargne régulière visible.

Quelles pièces réunir avant le premier rendez-vous bancaire ?

Deux points font la différence sur un dossier locatif. L'estimation de loyer s'appuie sur des baux réels comparables, pas sur une annonce. Et les devis de travaux sont signés d'entreprises identifiées : c'est ce qui permet de les intégrer au financement.

Dans quel ordre mener les démarches de financement ?

L'ordre compte autant que le contenu. Chercher un bien avant de connaître sa capacité d'emprunt conduit à négocier sans savoir ce qu'on peut signer.

1. Cadrer la stratégie : typologie, secteur, budget maximal, rendement visé.
2. Obtenir un accord de principe bancaire avant de visiter. C'est lui qui fixe l'enveloppe réelle.
3. Rechercher et négocier le bien, en restant dans cette enveloppe.
4. Déposer le dossier complet et recevoir l'offre de prêt.
5. Respecter le délai de réflexion, puis accepter.

D'après Service-Public.fr, ce délai de réflexion est de 10 jours calendaires à compter de la réception de l'offre ; il ne peut pas être réduit et l'acceptation n'est possible qu'à partir du onzième jour. La banque doit maintenir les conditions de son offre pendant 30 jours calendaires au minimum.

Le coût du crédit a par ailleurs un plafond légal. Le taux d'usure, calculé chaque trimestre par la Banque de France, atteint 5,29 % au 1er juillet 2026 pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus. Il porte sur le TAEG, qui intègre selon l'article R. 314-4 du code de la consommation les frais de dossier et les coûts d'assurance et de garanties obligatoires.

L'assurance, justement, se négocie à part : d'après Service-Public.fr, la banque ne peut pas imposer son assureur et vous pouvez changer de contrat à tout moment après la signature. Le questionnaire de santé n'est pas exigé lorsque la part du crédit couverte n'excède pas 200 000 € par personne et que le remboursement s'achève avant vos 60 ans.

Prop-Up n'est pas courtier : notre rôle s'arrête à l'accompagnement dans la constitution du dossier, avec des courtiers partenaires et une présence en visioconférence lors des rendez-vous bancaires.

Ce qu'il faut retenir

• Le taux d'effort est plafonné à 35 % et la durée à 25 ans, deux conditions cumulatives fixées par la décision du 29 septembre 2021.
• Le loyer attendu s'ajoute aux revenus, il ne se retranche pas de la mensualité. Un simulateur qui procède autrement produit un chiffre inutilisable.
• Tous vos crédits comptent. Solder un crédit à la consommation de 400 € par mois pèse davantage qu'un dixième de point de taux.
• L'apport n'a pas de minimum légal, mais il couvre d'abord les droits de mutation, soit 6,31 % du prix dans l'ancien selon les Notaires de France.
• L'accord de principe bancaire vient avant la recherche du bien, pas après.

Les montants de cet article sont des exemples et ne préjugent d'aucune opération réelle.