Au régime micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire sur vos loyers et impose le reste. Au régime réel, elle déduit vos charges effectives et votre amortissement. Pour une location meublée longue durée, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, avec 50 % d'abattement. Dès que vos charges réelles et votre amortissement dépassent cet abattement, le régime réel réduit votre impôt. Avec un emprunt en cours, ce seuil est franchi presque systématiquement dès la première année.
Vous venez d'acheter un appartement meublé. Le conseiller de votre banque vous parle de micro-BIC, votre beau-frère vous dit que tout le monde passe au réel. Aucun des deux ne vous a expliqué où se situe le point de bascule.
C'est précisément ce que cet article vous montre, chiffres à l'appui.
Quels sont les seuils et abattements du micro-BIC en 2026 ?
Le micro-BIC est un régime forfaitaire. Pensez à votre bulletin de salaire : le brut est vos loyers, l'abattement joue le rôle des cotisations, et vous êtes imposé sur ce qui reste.
D'après l'article 50-0 du CGI, tel que précisé par le BOFiP, le régime micro-BIC s'applique aux loueurs en meublé dont les recettes annuelles restent sous un seuil qui dépend du type de location. Pour les recettes 2026, deux situations se distinguent nettement.
| Type de location | Seuil de recettes 2026 | Abattement |
|---|
| Location meublée longue durée | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Pour la location longue durée, le seuil est passé de 77 700 € (recettes 2025) à 83 600 € pour les recettes 2026. Cette revalorisation est automatique : l'article 50-0 du CGI prévoit un relèvement tous les trois ans, constaté par le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026.
Pour les meublés non classés, en revanche, le seuil de 15 000 € reste figé. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, l'a inscrit en valeur fixe dans l'article 50-0 du CGI.
Qu'a changé la loi Le Meur pour les meublés de tourisme ?
Avant la loi Le Meur, un meublé non classé bénéficiait d'un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes. Depuis les revenus 2025, l'article 7 de la loi n° 2024-1039 a ramené cet abattement à 30 % et le plafond à 15 000 €. Un appartement loué 1 500 € par mois atteint ce seuil dès le mois de novembre.
La location meublée longue durée n'est pas concernée par ce durcissement. Son régime micro-BIC reste intact : 50 % d'abattement, seuil désormais à 83 600 €.
Comment fonctionne le régime réel en location meublée ?
Au régime réel, vous déduisez vos charges pour leur montant exact. D'après le BOFiP, ces charges comprennent les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété, l'assurance, les frais de gestion et, surtout, l'amortissement du bien et du mobilier.
L'amortissement est la différence structurelle entre location meublée et location nue. Il représente l'usure comptable du logement, déduite chaque année sans aucune sortie de trésorerie. Pour en comprendre le mécanisme dans le détail, notre article sur le fonctionnement de l'amortissement LMNP l'explique composant par composant.
Au réel, les revenus imposables tombent souvent à zéro pendant plusieurs années. Ce que le micro-BIC couvre forfaitairement avec 50 %, le réel le dépasse généralement dès qu'il y a un emprunt, des travaux ou un bien récent.
Les prélèvements sociaux s'appliquent dans les deux cas. Depuis la loi de financement de la sécurité sociale 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025), leur taux est de 18,6 % sur les revenus de location meublée, contre 17,2 % en location nue.
À quel niveau de charges vaut-il mieux basculer au réel ?
La règle est mécanique. D'après l'article 50-0 du CGI, l'abattement du micro-BIC est censé couvrir l'ensemble des charges, y compris la dépréciation théorique du bien. Dès que vos charges réelles et votre amortissement dépassent cet abattement, le régime réel produit une base imposable plus basse.
En location longue durée : si charges + amortissement > 50 % des loyers, le réel est plus avantageux.
En meublé non classé : ce seuil tombe à 30 %, ce qui est franchi dans presque tous les cas dès qu'il existe des charges significatives.
Un exemple illustratif chiffré
Les chiffres ci-dessous sont illustratifs. Ils ne préjugent d'aucune opération réelle et sont à adapter à votre situation avec un expert-comptable.
Hypothèse : un appartement meublé longue durée acheté 220 000 € (dont 20 000 € de terrain non amortissable), loué 900 € par mois, soit 10 800 € de loyers annuels. Emprunt en cours avec 4 200 € d'intérêts annuels. Taxe foncière 900 €, assurance 250 €, charges de copropriété 600 €, frais de gestion 540 €. Amortissement du bâti (200 000 € sur 30 ans) : 6 667 €. Amortissement mobilier (5 000 € sur 7 ans) : 714 €.
| Poste | Micro-BIC (50 %) | Régime réel |
|---|
| Loyers annuels | 10 800 € | 10 800 € |
| Abattement / charges déductibles | − 5 400 € | − 7 204 € (intérêts, taxe, assurance, copropriété, gestion) |
| Amortissement | Non applicable | − 7 381 € |
| Base imposable | 5 400 € | 0 € (excédent reporté) |
Sur cet exemple, l'abattement forfaitaire du micro-BIC couvre 5 400 €. Les charges réelles et l'amortissement atteignent 14 585 €, soit 135 % des loyers. Le régime réel efface la base imposable et reporte le déficit.
Sur option ou par défaut : comment choisir son régime ?
Le micro-BIC s'applique par défaut si vos recettes restent sous le seuil. Vous n'avez rien à faire pour y rester.
Le régime réel s'exerce sur option. Pour un premier bien, l'article 50-0, 4 du CGI laisse le choix jusqu'à la date limite de dépôt de la première déclaration de résultat. Pour les années suivantes, l'option se formule avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année précédente.
Un seul dépassement du seuil ne suffit pas à sortir d'office du micro-BIC. D'après l'article 50-0 du CGI, le régime micro reste accessible tant que les recettes n'ont pas dépassé le seuil au cours des deux années précédentes. Un dépassement isolé ne déclenche pas le basculement automatique l'année suivante.
En sens inverse, repasser du réel au micro-BIC ne fait pas perdre les amortissements accumulés. Ils sont gelés — on parle d'amortissements réputés différés — et peuvent être repris si vous revenez au régime réel.
Quelles situations orientent vers le réel dès le départ ?
Trois profils basculent presque toujours vers le réel dès l'acquisition. Le bien financé par emprunt : les seuls intérêts représentent souvent 30 à 40 % des loyers les premières années. Le bien récent ou rénové : l'amortissement est maximal dans les premières années de détention. Et le bien avec des travaux de transformation, dont les coûts sont eux-mêmes amortissables.
À l'inverse, le micro-BIC garde un intérêt réel dans un cas précis : le bien détenu depuis longtemps, dont le crédit est soldé, et dont l'amortissement résiduel est faible. Là, les charges réelles peuvent effectivement rester sous les 50 % de l'abattement forfaitaire. Notre article sur le rendement net en investissement locatif vous aide à poser les bases du calcul avant d'aller plus loin.
Le régime réel impose en contrepartie une comptabilité commerciale et le recours à un expert-comptable. Ce coût — typiquement entre 500 et 1 000 € par an — s'intègre lui-même aux charges déductibles au régime réel.
Ce qu'il faut retenir
- Au régime micro-BIC, la base imposable est votre loyer annuel diminué d'un abattement forfaitaire : 50 % pour la location meublée longue durée (seuil 83 600 € pour les recettes 2026, d'après l'art. 50-0 du CGI et le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026), 30 % pour les meublés de tourisme non classés (seuil figé à 15 000 € par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024).
- Le point de bascule est mécanique : dès que vos charges réelles et votre amortissement dépassent l'abattement forfaitaire, le régime réel efface votre base imposable.
- Avec un emprunt en cours, le réel est presque toujours plus avantageux dès la première année.
- Le micro-BIC reste pertinent pour un bien détenu sans emprunt, dont les charges réelles restent faibles, à valider au cas par cas avec un expert-comptable.
- Les prélèvements sociaux s'élèvent à 18,6 % sur les loyers meublés en 2026, dans les deux régimes.
Les montants de cet article sont des exemples illustratifs et ne préjugent d'aucune opération réelle.