À Montreuil, les appartements se négocient autour de 6 000 à 6 450 €/m² selon le quartier, d'après les transactions DVF de la DGFiP. Le loyer médian mesuré par l'OLAP s'établit à 17,2 €/m² par mois hors charges. La ville est soumise à l'encadrement des loyers du territoire Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021. La demande locative y est structurellement élevée : d'après le recensement INSEE 2023, 62,5 % des résidences principales sont occupées par des locataires.
Montreuil attire régulièrement les investisseurs qui cherchent à sortir du périmètre parisien sans perdre l'accessibilité. La ligne 9 du métro relie le cœur de la ville à Nation en quelques stations, et la ligne 11 dessert le haut Montreuil depuis juin 2024. Pourtant, le marché a reculé d'environ 11 % entre 2021 et 2025. Cette correction change le calcul d'entrée — pour le meilleur ou pour le pire, selon le quartier et la stratégie.
Quels sont les prix au m² à Montreuil et comment ont-ils évolué ?
Entre 2021 et 2025, la médiane des appartements à Montreuil est passée de 6 842 €/m² à 6 065 €/m², d'après les actes notariés enregistrés dans la base DVF de la DGFiP. Le marché avait atteint un point bas en 2024, autour de 5 939 €/m², avant de se stabiliser.
Les Notaires du Grand Paris chiffraient le prix des appartements anciens à 5 940 €/m² pour Montreuil au T3 2025. Au T4 2025, ce prix remontait à 6 420 €/m², avec une évolution annuelle de +6,1 %.
La dispersion est large. D'après les données DVF par quartier, le Bas-Montreuil Est affiche 6 324 €/m² et le Bas-Montreuil Ouest 6 452 €/m² pour les appartements, tandis que le Centre-Ville Jean-Moulin Espoir ressort à 6 014 €/m². Les secteurs nord et est de la commune se situent nettement en dessous de cette fourchette.
| Quartier | Prix médian appartement (DVF) |
|---|---|
| Bas-Montreuil Ouest | 6 452 €/m² |
| Bas-Montreuil Est | 6 324 €/m² |
| Solidarité Carnot | 6 337 €/m² |
| Centre-Ville Jean-Moulin Espoir | 6 014 €/m² |
| La Noue Clos Français Guilands | 6 186 €/m² |
| Paul Signac — Murs à Pêches | 5 412 €/m² |
| Branly Boissière | 4 782 €/m² |
Source : DVF DGFiP, données 2025, via immo-data.fr
Pour comprendre comment le prix d'achat s'intègre dans un calcul de rendement, notre article sur le rendement brut, net et net-net en immobilier pose les bases du calcul.
Quels loyers peut-on pratiquer à Montreuil ?
L'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) mesure un loyer médian de 17,2 €/m² par mois hors charges à Montreuil, ce qui signifie que la moitié des logements présentent un loyer inférieur à cette valeur, l'autre moitié un loyer supérieur. Le premier quartile s'établit à 14,2 €/m² et le troisième quartile à 20,6 €/m².
Ces chiffres portent sur les logements non meublés. La location meublée autorise en principe un loyer légèrement supérieur, mais l'encadrement s'applique dans les deux cas, avec des grilles distinctes.
Sur un T3 de 65 m² loué au loyer médian OLAP (17,2 €/m²), le loyer mensuel hors charges s'établit à environ 1 118 €. Sur un bien acquis à 390 000 € (65 m² à 6 000 €/m²), cela représente un rendement brut d'environ 3,4 %. Ce chiffre est illustratif et ne préjuge d'aucune opération réelle. Il ne tient pas compte des frais d'acquisition, des travaux, de la vacance locative ni du régime fiscal. La colocation meublée améliore généralement ce ratio, en optimisant le loyer par chambre.
Montreuil est-elle soumise à l'encadrement des loyers ?
Oui, et c'est un point à intégrer dès la phase de sélection du bien.
Les neuf villes d'Est Ensemble appliquent l'encadrement des loyers depuis le 1er décembre 2021 ; il s'agit de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.
L'arrêté préfectoral est renouvelé chaque année par la DRIHL ; la dernière révision en vigueur, signée le 19 mai 2025, s'applique depuis le 1er juin 2025. Le principe : à la signature du bail, le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, c'est-à-dire le loyer médian constaté pour des logements comparables, augmenté de 20 %.
La grille dépend de quatre critères : la zone géographique au sein d'Est Ensemble, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non du logement. Le détail des plafonds applicables est traité dans notre article sur l'encadrement des loyers à Paris et en première couronne.