En France métropolitaine, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique n'est plus décent depuis le 1er janvier 2025 : il ne peut plus être proposé à la location. L'article 3 bis du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe la suite du calendrier, classe F au 1er janvier 2028 et classe E au 1er janvier 2034. Depuis le 1er janvier 2026, l'arrêté du 13 août 2025 abaisse de 2,3 à 1,9 le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire : d'après le ministère de la Transition écologique, environ 850 000 logements sortent du statut de passoire énergétique sans travaux. Avant d'acheter, ce qui compte est donc de savoir sur quelle version du calcul repose l'étiquette affichée dans l'annonce.
Une annonce affiche « DPE F ». Le diagnostic joint au dossier date de 2022, le chauffage est électrique, et le bien tient dans le budget.
Trois mois plus tard, l'étiquette a changé — dans le bon sens, cette fois. Encore fallait-il le savoir avant de faire une offre.
Quels logements ne peuvent plus être loués aujourd'hui ?
Ceux qui sont classés G. C'est la seule interdiction en vigueur, et elle date du 1er janvier 2025.
Le critère est entré dans la définition du logement décent par le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, qui interdisait dès le 1er janvier 2023 la location d'un logement consommant 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré habitable et par an ou davantage. L'article 3 bis du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 a remplacé ce seuil par un classement en lettres.
| Date | Niveau minimal exigé en métropole | Classes exclues de la location |
|---|
| 1er janvier 2025 | Classe F | G |
| 1er janvier 2028 | Classe E | F et G |
| 1er janvier 2034 | Classe D | E, F et G |
La règle vise les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de la date. Un bail signé avant le 1er janvier 2025 n'est pas annulé : il devient concerné à son renouvellement. D'après l'ANIL, le locataire d'un logement non décent peut saisir la commission de conciliation puis le juge, qui peut ordonner les travaux ou réduire le loyer.
Elle ne vise en revanche ni les résidences secondaires, ni les logements occupés par leur propriétaire : la décence s'apprécie pour une résidence principale louée.
S'y ajoute une contrainte souvent oubliée à l'achat. D'après le ministère de la Transition écologique, depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut être ni révisé par l'indice, ni augmenté à la relocation, ni réévalué au renouvellement. Il redevient révisable une fois le logement amené au moins en classe E, ce que constate un nouveau diagnostic.
Que change le coefficient d'énergie primaire au 1er janvier 2026 ?
Un DPE ne mesure pas ce que vous payez. Il mesure une consommation, puis la convertit.
Le compteur donne de l'énergie finale, celle qui entre dans le logement. L'étiquette raisonne en énergie primaire, celle qu'il a fallu produire et acheminer pour livrer ce kilowattheure. Entre les deux, un facteur de conversion — un taux de change, en somme : le montant sur le compte n'a pas bougé, la contrevaleur affichée n'est plus la même.
L'arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel du 26 août 2025, abaisse ce facteur de 2,3 à 1,9 pour l'électricité au 1er janvier 2026 : un kilowattheure consommé compte désormais pour 1,9 kilowattheure d'énergie primaire, soit environ 17 % de moins. L'arrêté ne touche à rien d'autre — il remplace l'annexe des facteurs de conversion de l'arrêté du 31 mars 2021.
Quatre conséquences, d'après le ministère de la Transition écologique.
- Seuls les logements chauffés, refroidis ou alimentés en eau chaude par l'électricité voient leur consommation en énergie primaire baisser.
- Aucun logement ne voit son étiquette se dégrader.
- Le gain n'est pas systématique : une classe, parfois deux, parfois rien.
- Environ 850 000 logements sortent du statut de passoire énergétique de ce seul fait, sur les 4,8 millions que comptait le parc de résidences principales au 1er janvier 2023.
La conséquence pratique est nette : une partie du parc francilien chauffé aux convecteurs, classée F ou G sur un diagnostic de 2022, redevient louable sans qu'un chantier ait été ouvert.
Un DPE établi avant 2026 est-il encore valable ?
Oui, et c'est ce qui décide de la lecture d'une annonce.
D'après Service-Public.fr, un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 reste valable dix ans à compter de sa date d'établissement. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 et doivent être refaits avant une vente ou une mise en location.
Un diagnostic établi avant le 1er janvier 2026 conserve donc sa validité, mais il porte l'ancien facteur. Le ministère de la Transition écologique prévoit une attestation à télécharger gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite : elle remplace l'étiquette du DPE et conserve la durée de validité du diagnostic d'origine.
Devant une annonce, trois cas de figure.
- DPE édité à partir du 1er janvier 2026. L'étiquette est à jour, elle se lit telle quelle.
- DPE antérieur, chauffage au gaz, au fioul ou par réseau de chaleur. Le classement ne bouge pas.
- DPE antérieur, chauffage ou eau chaude à l'électricité. L'étiquette affichée peut être pessimiste : l'attestation gratuite tranche.
Comment vérifier le DPE d'un bien avant d'acheter ?
Que contrôler sur le diagnostic lui-même ?
Quatre points, dans cet ordre.
- Le numéro d'enregistrement délivré par l'ADEME, porté sur le rapport. Service-Public.fr renvoie vers l'Observatoire DPE-Audit, où ce numéro permet de retrouver le diagnostic et de télécharger l'attestation. Un diagnostic introuvable dans cette base est un signal d'arrêt.
- La date d'établissement, qui donne la validité restante et la version de calcul appliquée.
- L'énergie de chauffage et d'eau chaude sanitaire, seule variable qui détermine si l'étiquette bouge en 2026.
- L'écart entre l'étiquette énergie et l'étiquette climat : bien classé en climat, mal classé en énergie, c'est le profil type du logement électrique reclassé.
À l'échelle d'un secteur, la répartition des classes énergétiques du parc communal se lit dans la base DPE de l'ADEME, l'une des quatre sources publiques de notre méthode de lecture d'un secteur francilien.
Que demander au vendeur en plus du DPE ?
L'audit énergétique. D'après Service-Public.fr, il est obligatoire à la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G depuis le 1er avril 2023 et classé E depuis le 1er janvier 2025, la classe D suivant au 1er janvier 2034. Valable cinq ans, il présente au moins deux scénarios de travaux, avec leur coût et les aides mobilisables.
C'est le seul document du dossier de vente qui chiffre la sortie de passoire.
Pour un lot en copropriété, cet audit n'est pas exigé : ce sont le DPE collectif de l'immeuble et les procès-verbaux d'assemblée générale qui renseignent sur les travaux déjà votés — un point développé dans notre article sur l'immeuble de rapport et ses obligations.
De combien décoter un logement classé G ?
Un logement interdit à la location ne se compare pas à un logement louable par son prix affiché, mais par son coût total une fois les travaux faits.
Prenons deux T3 de 65 m² dans le même secteur de grande couronne, loués 950 € par mois hors charges, soit 11 400 € par an chacun.
Le premier est classé D et se vend 225 000 €. Les Notaires de France chiffrent les droits de mutation à 6,31 % du prix dans l'ancien, la contribution de sécurité immobilière ajoutant 0,10 %, soit 14 423 €. Avec 6 000 € d'ameublement, l'opération revient à 245 423 €.
Le second est classé G et demande 45 000 € de rénovation énergétique pour redevenir louable. Pour arriver au même coût total, son prix d'achat doit tomber à 182 711 €.
| Poste | T3 classé D | T3 classé G |
|---|
| Prix d'achat | 225 000 € | 182 711 € |
| Droits de mutation et sécurité immobilière, 6,41 % | 14 423 € | 11 712 € |
| Rénovation énergétique | — | 45 000 € |
| Ameublement | 6 000 € | 6 000 € |
| Coût total | 245 423 € | 245 423 € |
| Loyer annuel hors charges | 11 400 € | 11 400 € |
| Rendement brut | 4,65 % | 4,65 % |
Le rendement est identique dans les deux colonnes : 11 400 ÷ 245 423 × 100 = 4,65 %.
La décote nécessaire atteint donc 42 289 €, soit 18,8 % du prix du bien déjà classé D. Elle reste inférieure aux 45 000 € de travaux, parce qu'un prix plus bas emporte des droits de mutation moindres : 2 711 € d'économie.
Voilà le critère de décision. En dessous de cette décote, le bien classé G revient plus cher que son équivalent louable en l'état. Au-dessus, l'écart devient une marge de sécurité sur le devis.
Trois aléas pèsent sur ce raisonnement, tous dans le même sens. Un devis de rénovation se révise à la hausse dès l'ouverture des cloisons. Le chantier suspend les loyers. Et le classement obtenu après travaux se constate par un nouveau diagnostic : un scénario d'audit qui vise la classe D peut s'arrêter en E. La chaîne complète du brut au cash-flow est détaillée dans notre article sur les trois niveaux de rendement.
Ce qu'il faut retenir
- Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus décent en métropole et ne peut plus être loué. La classe F suit au 1er janvier 2028, la classe E au 1er janvier 2034.
- L'interdiction vise les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après ces dates. Un bail en cours n'est pas annulé, mais il arrive à échéance.
- Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'électricité passe de 2,3 à 1,9 : environ 850 000 logements sortent du statut de passoire sans travaux, sur les 4,8 millions recensés au 1er janvier 2023.
- Un DPE antérieur à 2026 reste valable dix ans, et son étiquette se met à jour gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.
- Un bien classé G se juge sur son coût total après travaux : sur l'exemple retenu, la décote doit atteindre 42 289 € pour égaler le rendement brut de 4,65 % d'un bien déjà classé D.
Les montants de cet article sont des exemples et ne préjugent d'aucune opération réelle.