Trois baux permettent de louer une chambre en colocation meublée : le bail meublé d'un an, le bail étudiant de neuf mois et le bail mobilité, d'un à dix mois. Le premier se reconduit tacitement, les deux autres s'éteignent seuls à leur terme. Le bail mobilité interdit le dépôt de garantie et rend non écrite toute clause de solidarité entre colocataires. Le choix se fait chambre par chambre, selon la durée que le candidat annonce.
Un quatre-pièces en première couronne, quatre chambres, quatre dossiers. Une candidate en master, un alternant, un ingénieur arrivé pour une mission de six mois.
Leur faire signer le même contrat est possible. C'est rarement le bon calcul.
Quels baux peut-on signer pour une colocation meublée ?
L'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit la colocation comme la location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale. Il ne crée aucun bail spécifique : chaque colocataire signe un contrat de location meublée ordinaire. Trois formes existent.
Le bail meublé est le contrat de droit commun. L'article 25-7 de la même loi fixe sa durée à un an au minimum, avec reconduction tacite pour un an si personne ne donne congé.
Le bail étudiant est ce même contrat, ramené à neuf mois. Le même article 25-7 autorise cette réduction lorsque le logement est loué à un étudiant, et écarte expressément la reconduction tacite : le bail s'arrête à son terme, sans congé à donner.
Le bail mobilité est un contrat distinct, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et régi par les articles 25-12 à 25-18 de la loi de 1989. Sa durée va d'un à dix mois, sans renouvellement ni reconduction possible.
Ce dernier n'est pas ouvert à tous. D'après l'article 25-12, le locataire doit justifier, à la date de prise d'effet du bail, d'une formation professionnelle, d'études supérieures, d'un contrat d'apprentissage, d'un stage, d'un engagement de service civique, d'une mutation professionnelle ou d'une mission temporaire. Sept situations, limitativement énumérées.
| Ce que prévoit la loi | Bail meublé | Bail étudiant | Bail mobilité |
|---|
| Durée | 1 an minimum | 9 mois | 1 à 10 mois |
| Reconduction tacite | oui, pour 1 an | non | non |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer maximum | 2 mois de loyer maximum | interdit |
| Clause de solidarité | possible | possible | réputée non écrite |
| Préavis du locataire | 1 mois | 1 mois | 1 mois |
| Congé du bailleur | 3 mois avant l'échéance, avec motif | sans objet | impossible avant le terme |
| Charges | provisions ou forfait | provisions ou forfait | forfait, sans régularisation |
Le choix entre colocation et location classique se joue ailleurs : il est traité dans notre comparatif entre colocation et meublé classique. Ici, la colocation est décidée. Reste à savoir quel contrat poser dessus.
Combien de temps chaque bail immobilise-t-il la chambre ?
C'est le premier critère, et il se chiffre.
Reprenons une chambre louée 550 € par mois, charges comprises au forfait, dans une colocation de quatre chambres achetée 400 000 € tout compris, frais de notaire, travaux et meubles inclus.
- Avec un bail meublé d'un an reconduit tacitement, la chambre peut rester occupée plusieurs années sans nouveau contrat à signer.
- Avec un bail étudiant de neuf mois, elle est libre en fin de bail. Non relouée l'été, elle rapporte 550 × 9 = 4 950 € au lieu de 6 600 €.
- Avec un bail mobilité de dix mois, elle rapporte au mieux 5 500 € sur douze, tant qu'un locataire suivant n'a pas pris la suite.
Sur les quatre chambres, l'écart se lit directement sur le rendement brut de ce bien à 400 000 €.
| Bail posé sur les 4 chambres | Loyers sur 12 mois | Rendement brut |
|---|
| Bail meublé, chambres occupées toute l'année | 26 400 € | 6,6 % |
| Bail mobilité de 10 mois, sans relocation | 22 000 € | 5,5 % |
| Bail étudiant de 9 mois, sans relocation estivale | 19 800 € | 4,95 % |
Ces trois lignes ne sont pas trois scénarios également probables. Elles mesurent le coût du trou : sur ce bien, chaque mois non reloué coûte 550 € par chambre. Un bail court ne pénalise que si la relocation ne suit pas. La méthode de calcul complète, charges et impôts compris, est détaillée dans notre article sur le rendement brut, net et net-net.
Que change l'interdiction du dépôt de garantie ?
L'article 25-17 de la loi du 6 juillet 1989 tient en une phrase : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur. En bail mobilité, il n'y a donc rien à retenir en cas de dégradation, et l'article 25-13 impose même d'écrire cette interdiction dans le contrat.
En bail meublé et en bail étudiant, l'article 25-6 plafonne le dépôt à deux mois de loyer en principal. Sur une chambre à 550 € charges comprises, dont 500 € de loyer en principal et 50 € de forfait de charges, cela fait 1 000 € par chambre, soit 4 000 € pour la colocation entière.
Le second écart est moins connu, et il pèse plus lourd. L'article 25-13 rend réputée non écrite toute clause prévoyant la solidarité entre colocataires ou entre leurs cautions dans un bail mobilité. Un impayé sur une chambre reste donc sur cette chambre : les trois autres colocataires ne le couvrent pas, leurs garants non plus.
Ces deux règles se compensent par le même outil. D'après Service-Public.fr, la garantie Visale d'Action Logement couvre les impayés de loyer et les dégradations locatives, y compris en bail mobilité, sur les trois premières années du bail. Depuis le 6 janvier 2026, le plafond de loyer charges comprises couvert atteint 1 000 € par mois en Île-de-France pour un étudiant ou un alternant sans ressources, et 1 940 € pour les autres locataires franciliens de moins de 30 ans. Une chambre à 550 € charges comprises passe largement sous ces deux plafonds.
Une précision de calendrier : d'après Service-Public.fr, la demande de visa doit être faite par le candidat avant la signature du bail. Après, il est trop tard.
Faut-il un bail unique ou des baux individuels ?
Deux montages existent, et l'article 8-1 ne les traite pas de la même façon.
Le bail unique réunit tous les colocataires sur un seul contrat. Avec une clause de solidarité, chacun répond du loyer des autres. L'article 8-1 éteint cet engagement, et celui du garant, au plus tard six mois après la fin du préavis du partant, ou plus tôt si un remplaçant signe entre-temps.
Les baux individuels donnent à chacun un contrat sur sa chambre. C'est le seul montage qui permette de poser un bail mobilité sur une chambre et un bail meublé sur une autre. Il a une contrepartie : l'article 8-1 prévoit qu'une colocation formalisée par plusieurs contrats constitue une division du logement, soumise aux règles du code de la construction et de l'habitation. Chaque colocataire doit alors disposer d'une chambre d'au moins 9 m² et d'un volume d'au moins 20 m³.
Cette qualification de division n'est pas neutre dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Les autorisations et les travaux qu'elle suppose sont détaillés dans notre article sur la division interne d'un logement.
Une limite s'applique enfin aux deux montages. D'après Service-Public.fr, l'encadrement des loyers concerne en Île-de-France Paris, Plaine Commune et Est Ensemble. Dans ces communes, l'article 8-1 interdit que la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires dépasse le loyer applicable au logement entier, quel que soit le bail signé.
Quel bail poser sur quelle chambre ?
Le bail se choisit sur le profil du candidat, pas sur une préférence de principe.
| Profil du candidat | Bail adapté | Ce qui le justifie |
|---|
| Jeune actif, sans terme annoncé | Bail meublé d'un an | Reconduction tacite, dépôt de garantie et solidarité possibles |
| Étudiant sur une année universitaire | Bail étudiant de neuf mois | Le bail s'arrête seul, aucun congé à donner |
| Stagiaire, alternant, mission temporaire | Bail mobilité | Seul contrat qui descend sous neuf mois |
| Étudiant qui reste l'été | Bail meublé d'un an | Douze mois encaissés au lieu de neuf |
Trois points de vigilance avant de signer.
D'abord, le bail mobilité ne se choisit pas vraiment : il se constate. Si le candidat n'entre dans aucune des sept situations de l'article 25-12, la question ne se pose pas.
Ensuite, le bail étudiant n'a d'intérêt que si vous voulez récupérer la chambre en juin, pour des travaux ou pour un changement de locataire. Si vous comptez la relouer dans la foulée, le bail meublé d'un an vous évite un contrat supplémentaire chaque année.
Enfin, un bail court n'est une souplesse que là où la relocation est rapide. Une chambre qui met six semaines à trouver preneur efface le bénéfice de la souplesse, et le calcul du paragraphe précédent bascule.
Reste ce que le contrat ne règle pas : une chambre peut rester vide plus longtemps que prévu, l'encadrement des loyers peut s'étendre à d'autres communes, et les règles de la location meublée évoluent régulièrement.
Ce qu'il faut retenir
- Trois baux sont possibles en colocation meublée : le bail meublé d'un an et le bail étudiant de neuf mois, prévus par l'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989, et le bail mobilité d'un à dix mois, régi par ses articles 25-12 à 25-18.
- Le bail mobilité est réservé à sept situations énumérées par l'article 25-12 : formation professionnelle, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation professionnelle et mission temporaire.
- En bail mobilité, l'article 25-17 interdit le dépôt de garantie et l'article 25-13 rend non écrite toute clause de solidarité entre colocataires. La garantie Visale, gratuite pour le bailleur, couvre les deux manques.
- Sur quatre chambres à 550 € par mois dans un bien à 400 000 €, passer de douze à neuf mois d'occupation ramène le rendement brut de 6,6 % à 4,95 %.
- Les baux individuels permettent un contrat différent par chambre, mais l'article 8-1 les qualifie de division du logement, avec les règles de construction correspondantes.
Les montants de cet article sont des exemples et ne préjugent d'aucune opération réelle.